임대수익률 계산기

임대수익률 3가지 지표 비교

지표	계산 방식	용도
총 임대수익률	연 임대수입 ÷ 매매가 × 100	부동산 간 빠른 비교
순 임대수익률	(임대수입 - 대출이자 - 비용) ÷ 매매가 × 100	실질 투자 수익
자기자금 수익률	순 임대수입 ÷ 자기자금 × 100	레버리지 효과 측정

자기자금 = 매매가 - 대출 원금 - 보증금

2026년 수도권 부동산 유형별 평균 임대수익률

유형	평균 총 수익률	순 수익률 (추정)	비고
오피스텔 (수도권)	4.0~5.5%	2.5~3.5%	공실 위험 감안
원룸·투룸 (지방)	5.0~7.0%	3.5~5.0%	관리비 별도
상가	4.0~6.0%	2.5~4.0%	공실 시 수입 없음
아파트	2.5~4.0%	1.5~2.5%	시세차익 기대 병행

순 수익률은 대출이자·재산세·수선비·관리비 등을 반영하면 총 수익률의 50~70% 수준입니다.

투자 수익성 판단 기준

순 임대수익률 > 시중 예금 금리(연 3~4%): 최소 투자 의미 있음
순 임대수익률 > 주담대 금리: 레버리지 효과가 양(+)
자기자금 수익률 > 10%: 고수익 투자 (리스크도 높음)
공실 시 손익분기점: 연간 수입 = 연간 비용(이자+세금+수선)

임대소득세 간이 계산

연간 임대수입	과세 방식	세율
2,000만원 이하	분리과세(선택)	15.4% (필요경비 공제 후)
2,000만원 초과	종합소득세 합산	6~45% 누진

주택임대사업자 등록 시 세금 감면 혜택 가능(등록임대주택 세액감면 30~75%).

수익률 계산 예시 — 오피스텔 3억원 매수

조건	금액
매매가	3억원
보증금	2,000만원
월세	100만원
대출	1억5천만원 (연 4.5%)
연간 기타 비용	120만원 (재산세+수선비)

계산 결과:

연 임대수입: 1,200만원 → 총 수익률 4.0%
대출이자: 675만원 / 비용: 120만원
순 임대수입: 405만원 → 순 수익률 1.35%
자기자금(3억-1.5억-0.2억=1.3억): 자기자금 수익률 3.12%

자주 묻는 질문

임대수익률이 몇 % 이상이면 투자할 만한가요?

2026년 기준 시중 예금 금리가 연 3~4% 수준인 점을 고려하면, 순 임대수익률 4~5% 이상이면 투자 의미가 있다고 봅니다. 오피스텔·원룸은 총 수익률 5% 이상, 순 수익률 3% 이상이면 양호한 수준입니다. 공실 위험, 유지보수 비용, 임대소득세까지 감안하면 실질 수익은 총 수익률의 절반 이하일 수 있습니다.

자기자금 수익률이란 무엇이고 왜 중요한가요?

자기자금 수익률은 실제 투입한 내 돈 대비 수익률입니다. 5억 부동산을 3억 대출받아 매수하면 자기자금 2억으로 수익을 올리므로 수익률이 높아집니다(레버리지 효과). 단, 대출 금리가 임대수익률보다 높으면 오히려 역레버리지가 되어 손실이 발생합니다. 대출 금리 4.5% 기준, 총 임대수익률이 4.5% 미만이면 대출이 불리합니다.

임대소득 2,000만원 이하이면 세금을 안 내도 되나요?

아닙니다. 연 2,000만원 이하 주택 임대소득은 분리과세(세율 15.4%, 필요경비 50% 공제)와 종합과세 중 선택할 수 있습니다. 분리과세 기준으로 1,200만원 임대소득 시 필요경비 공제 후 약 92만원의 세금이 발생합니다. 연 2,000만원 초과 시 다른 소득과 합산하여 6~45% 누진세율로 과세됩니다.

공실이 생기면 수익률이 얼마나 떨어지나요?

월세 100만원 오피스텔 기준, 1개월 공실 발생 시 연간 수입이 약 8.3% 감소합니다. 총 수익률 5%짜리 부동산이 2개월 공실 발생 시 실질 수익률은 약 4.2%로 떨어집니다. 공실률이 높은 지역(지방 오피스텔 5~10% 공실)이나 상가는 이를 감안한 보수적 수익률로 계산해야 합니다.

계산 공식

임대수익률 3가지 지표 비교

2026년 수도권 부동산 유형별 평균 임대수익률

투자 수익성 판단 기준

임대소득세 간이 계산

수익률 계산 예시 — 오피스텔 3억원 매수

자주 묻는 질문

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