📐
현재 시세 또는 실거래가
현재 전세 보증금 또는 시세
계산 공식
전세가율(%) = 전세가 ÷ 매매가 × 100갭 투자금 = 매매가 - 전세가 | 안전 전세가 기준: 매매가 × 70~80%
전세가율 계산과 깡통전세 판단
전세가율(전세가/매매가 비율)은 주택 매매가격 대비 전세가격의 비율입니다.
전세가율(%) = 전세가 ÷ 매매가 × 100
예) 매매가 5억원, 전세가 3.5억원 → 전세가율 = 70%
전세가율별 깡통전세 위험도
| 전세가율 | 위험 수준 | 경매 보증금 회수 가능성 |
|---|---|---|
| 60% 미만 | 안전 | 매우 높음 |
| 60~70% | 양호 | 높음 |
| 70~80% | 주의 | 보통 (전세보증보험 강력 권장) |
| 80~90% | 위험 | 낮음 (경매 낙찰가율 70~80% 감안) |
| 90% 이상 | 고위험 | 매우 낮음 (깡통전세 구간) |
깡통전세가 발생하는 원리
집이 경매에 넘어갈 때 낙찰 가격은 통상 매매가의 70~80% 수준입니다. 전세가율이 80%라면 낙찰가가 전세금보다 낮아질 수 있어 보증금 일부를 돌려받지 못할 수 있습니다.
예를 들어 매매가 4억원, 전세가 3억 6,000만원(전세가율 90%)인 주택이 경매로 넘어가면:
- 예상 낙찰가 = 4억원 × 75% = 3억원
- 부족분 = 3억 6,000만원 - 3억원 = 6,000만원 손실 발생
2023년 전세 사기 이후 달라진 기준
2023년 전세 사기 사태 이후 HUG(주택도시보증공사)는 전세금 반환보증 가입 기준을 강화했습니다. 전세가율 100% 이상이면 보증 가입 자체가 불가합니다. SGI서울보증은 전세가율 90% 초과 시 가입 제한이 있습니다.
전세 계약 전 필수 체크리스트
1. 전세가율 80% 이하 확인 (가능하면 70% 이하 권장) 2. 등기부등본 열람: 근저당·압류·가처분 여부 확인 3. HUG·SGI 전세보증보험 가입 (보험료 보증금의 약 0.1~0.4%) 4. 확정일자 + 전입신고 계약 당일 동시 처리 5. 건축물대장 확인: 불법 건축물·위반 건축물 여부
자주 묻는 질문
전세가율이 80%를 넘으면 얼마나 위험한가요?
경매 낙찰가율이 통상 매매가의 70~80% 수준이므로, 전세가율 80% 이상이면 경매 시 보증금 전액 회수가 어려울 수 있습니다. 예를 들어 매매가 5억원에 전세 4억 2,000만원(전세가율 84%)인 집이 경매로 낙찰될 때 75%에 낙찰되면 3억 7,500만원 — 전세금 4,500만원이 부족합니다. 전세가율 80% 이상이라면 반드시 전세보증보험에 가입하세요.
전세보증보험은 어디서 어떻게 가입하나요?
HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증, HF(한국주택금융공사) 3곳에서 가입 가능합니다. 보험료는 보증금의 약 0.1~0.4%이며, HUG 기준 보증금 3억원이면 연 보험료 약 30~60만원입니다. 전세 계약 체결 후 잔금일 전에 가입해야 하며, 전세가율이 100%를 초과하거나 집주인이 세금·관리비 체납 상태이면 거절될 수 있습니다.
갭 투자란 무엇이고 전세가율과 어떤 관계인가요?
갭 투자는 주택 매수 시 전세 보증금을 레버리지로 활용해 적은 자기자금으로 집을 취득하는 방식입니다. 전세가율이 높을수록 갭(매매가-전세가)이 작아 소액으로 투자가 가능합니다. 예를 들어 5억 아파트를 전세가율 80%(4억 전세)로 매수하면 1억만으로 취득 가능합니다. 하지만 전세가율이 높을수록 세입자 보증금 반환 위험도 함께 높아진다는 점을 인식해야 합니다.
전세가율이 100%를 넘는 경우는 어떻게 해야 하나요?
전세가율 100% 이상은 전세금이 집값보다 높은 상태로, 집주인이 집을 팔아도 전세금을 돌려줄 수 없습니다. 이 경우 HUG·SGI 전세보증보험 가입이 거절됩니다. 계약을 피하거나, 이미 계약 중이라면 즉시 계약 해지 권리를 확인하고 보증금을 낮추는 협의를 진행해야 합니다.