현재 시세 또는 실거래가
현재 전세 보증금 또는 시세
계산 공식
전세가율(%) = 전세가 ÷ 매매가 × 100갭 투자금 = 매매가 - 전세가 | 안전 전세가 기준: 매매가 × 70~80%
전세가율 계산과 깡통전세 판단
전세가율(전세가/매매가 비율)은 주택 매매가격 대비 전세가격의 비율입니다.
전세가율(%) = 전세가 ÷ 매매가 × 100
예) 매매가 5억원, 전세가 3.5억원 → 전세가율 = 70%
전세가율별 깡통전세 위험도
| 전세가율 | 위험 수준 | 경매 보증금 회수 가능성 |
|---|---|---|
| 60% 미만 | 안전 | 매우 높음 |
| 60~70% | 양호 | 높음 |
| 70~80% | 주의 | 보통 (전세보증보험 강력 권장) |
| 80~90% | 위험 | 낮음 (경매 낙찰가율 70~80% 감안) |
| 90% 이상 | 고위험 | 매우 낮음 (깡통전세 구간) |
깡통전세가 발생하는 원리
집이 경매에 넘어갈 때 낙찰 가격은 통상 매매가의 70~80% 수준입니다. 전세가율이 80%라면 낙찰가가 전세금보다 낮아질 수 있어 보증금 일부를 돌려받지 못할 수 있습니다.
예를 들어 매매가 4억원, 전세가 3억 6,000만원(전세가율 90%)인 주택이 경매로 넘어가면:
- 예상 낙찰가 = 4억원 × 75% = 3억원
- 부족분 = 3억 6,000만원 - 3억원 = 6,000만원 손실 발생
2023년 전세 사기 이후 달라진 기준
2023년 전세 사기 사태 이후 HUG(주택도시보증공사)는 전세금 반환보증 가입 기준을 강화했습니다. 전세가율 100% 이상이면 보증 가입 자체가 불가합니다. SGI서울보증은 전세가율 90% 초과 시 가입 제한이 있습니다.
전세 계약 전 필수 체크리스트
1. 전세가율 80% 이하 확인 (가능하면 70% 이하 권장) 2. 등기부등본 열람: 근저당·압류·가처분 여부 확인 3. HUG·SGI 전세보증보험 가입 (보험료 보증금의 약 0.1~0.4%) 4. 확정일자 + 전입신고 계약 당일 동시 처리 5. 건축물대장 확인: 불법 건축물·위반 건축물 여부
자주 묻는 질문
전세가율이 80%를 넘으면 얼마나 위험한가요?
전세보증보험은 어디서 어떻게 가입하나요?
갭 투자란 무엇이고 전세가율과 어떤 관계인가요?
전세가율이 100%를 넘는 경우는 어떻게 해야 하나요?
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