📈
보유 기간 동안 받은 임대료 합계
취득세, 중개수수료, 대출이자 등
계산 공식
수익률 = ((매도가 - 매수가 + 임대수입 - 비용) / 매수가) × 100매매차익과 임대수입을 합산하고 모든 비용을 차감하여 순수익률을 계산합니다.
아파트 투자 수익률 계산 방법
아파트를 매수하여 일정 기간 보유 후 매도할 때 얻는 투자 수익률(ROI, Return on Investment)입니다. 매매차익뿐만 아니라 임대수입과 모든 비용을 반영해야 순수익률을 정확하게 알 수 있습니다.
계산 공식
순이익 = (매도가 - 매수가) + 임대수입 - 총비용
총 수익률(%) = (순이익 / 매수가) × 100
연 환산 수익률(%) = (총 수익률 / 보유개월) × 12보유 기간이 다른 투자를 비교할 때는 연 환산 수익률로 비교해야 합니다. 2년 20% 수익(연 10%)은 5년 40% 수익(연 8%)보다 효율적입니다.
수익에 포함할 항목
- 매매 차익: 매도가 − 매수가
- 월세 수입: 보유 기간 합계 (예: 월 80만원 × 60개월 = 4,800만원)
- 전세 보증금 운용 수익: 연 3.5~4% 기회비용 산정
비용에 포함할 항목
| 단계 | 항목 | 기준 |
|---|---|---|
| 취득 | 취득세 | 1주택 1~3%, 다주택 8~12% |
| 취득 | 중개수수료 | 0.4~0.7% (2021년 개정) |
| 보유 | 대출 이자 | 연 3~5% (대출 원금 × 연수) |
| 보유 | 재산세 | 공시가격의 0.1~0.4% |
| 보유 | 종부세 | 다주택자·공시가 12억 초과 시 추가 |
| 매도 | 양도소득세 | 1주택 2년+실거주 시 12억 이하 비과세 |
| 매도 | 중개수수료 | 0.4~0.7% |
실제 계산 예시
예시 1: 서울 아파트 2년 보유 (레버리지 투자)
- 매수가 10억 (자기자금 4억, 대출 6억) → 매도가 12억
- 임대수입: 전세 8억 운용 수익 약 5,600만원 (연 3.5% × 2년)
- 비용 합계: 취득세+중개비 1,500만원 + 대출이자 4,800만원 + 재산세+관리비 1,200만원 + 양도세 4,000만원 + 매도중개비 480만원 = 1억 1,980만원
- 순이익: 2억 + 5,600만원 − 1억 1,980만원 = 1억 3,620만원
- 연 환산 수익률(자기자금 기준): 약 17%
- 매수가 4억 → 매도가 5억, 월세 월 80만원 × 60개월 = 4,800만원
- 비용 합계: 3,750만원 (취득세·중개비·재산세·관리비)
- 순이익: 1억 + 4,800만원 − 3,750만원 = 1억 1,050만원
- 연 환산 수익률: 5.53%
수익률 해석 기준
| 연 환산 수익률 | 평가 |
|---|---|
| 10% 이상 | 매우 우수 (정기예금의 3~4배) |
| 7~10% | 우수 |
| 5~7% | 양호 |
| 3~5% | 보통 (정기예금 수준) |
| 3% 미만 | 낮음 (실질 손실 가능) |
레버리지 효과 비교
| 시나리오 | 매수가 | 자기자금 | 대출 | 시세+20% 후 순이익 | 수익률 |
|---|---|---|---|---|---|
| 무차입 | 5억 | 5억 | 0 | 약 8,500만원 | 17% |
| 50% 대출 | 5억 | 2.5억 | 2.5억 | 약 6,500만원 | 26% |
| 70% 대출 | 5억 | 1.5억 | 3.5억 | 약 4,800만원 | 32% |
핵심 유의사항
- 양도세 고려 필수: 다주택자는 양도차익의 30~60%가 세금으로 나갈 수 있습니다.
- 1주택 비과세 조건: 2년 이상 보유 + 실거주, 매도가 12억 이하.
- 장기보유공제: 15년 이상 보유 시 최대 30% 공제로 세금 절감 가능.
- 취득세 중과: 조정지역 2주택부터 8%, 3주택 이상 12% 적용.
자주 묻는 질문
취득세는 얼마나 내야 하나요?
1주택자(비조정지역)는 매수가에 따라 1~3%입니다. 6억 이하 1%, 6~9억 1~3% 구간세율, 9억 초과 3%입니다. 조정대상지역 2주택자는 8%, 3주택 이상은 12%가 적용됩니다. 취득세는 취득 즉시 확정 비용이므로 수익률 계산에 반드시 포함해야 합니다.
양도소득세는 얼마나 내야 하나요?
1주택자가 2년 이상 보유하고 실거주 요건을 충족하면 매도가 12억 이하는 비과세입니다. 12억 초과분은 6~45% 누진세율로 과세됩니다. 다주택자(조정지역)는 2주택 +20%p, 3주택 +30%p 중과세율이 적용되며, 양도차익의 30~60%가 세금으로 나갈 수 있습니다.
레버리지 투자가 유리한가요?
시세 상승기에는 대출을 활용한 레버리지 투자가 자기자본 수익률을 크게 높입니다. 예를 들어 5억 아파트를 3억 대출로 사면 자기자금 2억 기준 수익률이 3배로 증폭됩니다. 다만 금리 3% → 5% 상승 시 연간 이자 부담이 대출 3억 기준 600만원 더 늘어나고, 시세 하락 시 손실도 배율로 커집니다.
임대 수입은 어떻게 계산해야 하나요?
월세 수입은 보유 기간 합계를 입력합니다. 전세의 경우 '전세금 × 연 3.5%'로 기회비용을 환산할 수 있습니다. 예를 들어 전세 3억원이라면 연 1,050만원(월 87.5만원)의 기회비용이 발생합니다. 전세금이 낮을수록 임대인 입장에서는 손실이므로 월세 전환율로 비교하는 것이 정확합니다.
1주택 비과세 12억 기준은 어떻게 적용되나요?
실거주 요건을 갖춘 1주택자가 12억 이하 주택을 팔면 양도차익 전액이 비과세입니다. 12억 초과 시 전체 차익이 아닌 '12억 초과 비율만큼'만 과세됩니다. 예를 들어 매도가 15억, 매수가 10억이면 차익 5억 중 12억 초과분(3억) 비율인 60%만 과세 대상이 됩니다.
장기보유공제는 얼마나 되나요?
1주택자(실거주)가 3년 이상 보유하면 연 8%, 최대 80%(10년)까지 양도차익에서 공제합니다. 보유 3년 이상부터는 공제가 시작되므로 매도 전 보유 기간이 3년을 넘기는 것이 세금 측면에서 유리합니다. 같은 차익이라도 3년 미만 매도 시 세금이 훨씬 높습니다.