양도소득세 계산기

양도소득세 핵심 개념

부동산을 양도(매매)할 때 발생한 차익에 부과되는 세금입니다. 1주택자는 비과세 혜택이 있고, 다주택자는 중과세가 적용됩니다. 양도차익에서 장기보유특별공제를 뺀 과세표준에 누진세율을 적용합니다.

2026년 양도소득세율 (일반세율)

다주택자 중과세율 (조정대상지역)

• 2주택: 기본세율 + 20%p
• 3주택 이상: 기본세율 + 30%p
• 최고세율 75%까지 적용

1주택 비과세 요건 (2026년 기준)

다음 3가지를 모두 충족해야 양도소득세가 전액 면제됩니다.

1. 보유기간: 2년 이상 2. 실거주기간: 조정대상지역 취득 주택은 2년 이상 거주 필수 3. 양도가액: 12억원 이하

12억 초과 고가주택은 초과분 비율만큼만 과세됩니다. 예를 들어 15억원 주택을 양도하면 초과분 3억 / 전체 15억 = 20%에 해당하는 양도차익에만 세금이 붙습니다.

장기보유특별공제율 (1세대 1주택)

보유기간과 거주기간 공제율을 합산하여 적용하며, 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.

일반 1주택(비조정지역)도 3년 이상 보유 시 연 8%씩 공제, 최대 80% 적용.

실제 계산 예시

예시 1: 서울 아파트 1주택, 보유 10년·거주 8년, 양도가 15억원 (12억 초과 고가주택)

• 취득가: 8억원, 필요경비(취득세·중개료): 2,400만원
• 양도차익: 15억 - 8억 - 2,400만원 = 6억 7,600만원
• 12억 초과 비율: (15억 - 12억) / 15억 = 20% → 과세 양도차익 = 6.76억 × 20% = 1억 3,520만원
• 장기보유공제: 보유 40% + 거주 32% = 72% → 1.352억 × (1 - 0.72) = 3,786만원
• 산출세액: 3,786만원 × 15% - 126만원 = 441만원
• 실효세율: 0.65% (비과세 효과)

• 취득가: 3억원, 양도가: 5억원
• 양도차익: 2억원 (필요경비 제외)
• 장기보유공제: 불가 (다주택 중과 시 배제)
• 과세표준: 2억원
• 세율: 38%(기본) + 20%p(중과) = 58%
• 양도세: 약 1억 1,600만원 (실효세율 58%)

일시적 2주택 비과세 특례

신규 주택 취득 후 3년 이내 기존 주택 처분 시 1주택 비과세 혜택 유지. 이사, 상속, 혼인 등 사유별로 인정 기간이 다를 수 있습니다.

필요경비 인정 범위

취득 시: 취득세, 등록세, 법무사 수수료, 중개수수료 보유 중: 자본적 지출(리모델링·확장), 소송비용 양도 시: 중개수수료, 광고비

일반적으로 취득가의 3~5% 수준이며 영수증이 있어야 인정됩니다.