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계산 공식
종부세 = (공시가격 - 기본공제) × 세율 × (1 - 장기보유공제)종합부동산세법 제9조 기준으로 계산합니다.
종부세 과세 기준과 공제액 (2026년)
매년 6월 1일 기준으로 보유 부동산을 합산하여 공시가격이 기준 이상이면 과세됩니다.
| 구분 | 기본공제 | 과세 시작 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택자 | 12억원 | 공시가격 12억 초과 |
| 다주택자·법인 등 | 9억원 | 공시가격 9억 초과 |
2026년 종합부동산세율
1주택자
| 과세표준 | 세율 | 계산 예시 |
|---|---|---|
| 6억 이하 | 0.5% | 과표 5억 → 250만원 |
| 6억~12억 | 0.7% | 과표 9억 → 510만원 |
| 12억~50억 | 1.0% | 과표 20억 → 2,260만원 |
| 50억 초과 | 2.7% | - |
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 6억 이하 | 0.5% |
| 6억~12억 | 1.0% |
| 12억~50억 | 2.0% |
| 50억 초과 | 5.0% |
실제 납부 금액 예시
예시 1: 서울 강남 아파트 1주택 (공시가격 15억)
- 기본공제: 12억
- 과세표준: 3억
- 종부세: 3억 × 0.5% = 150만원
- 장기보유 10년 공제(20%) 적용 시: 120만원
- 기본공제: 9억
- 과세표준: 11억
- 종부세: 6억 × 0.5% + 5억 × 1.0% = 300 + 500 = 800만원
- 과세표준: 16억
- 종부세: 6억 × 0.5% + 6억 × 1.0% + 4억 × 2.0% = 300 + 600 + 800 = 1,700만원
장기보유 세액공제 (1주택자만)
| 보유 기간 | 공제율 |
|---|---|
| 5년 이상 | 연 2% (5년 = 10%) |
| 10년 이상 | 20% |
| 15년 이상 | 30% |
| 20년 이상 | 40% |
| 25년 이상 | 50% (최대) |
종부세 납부 일정
| 구분 | 시기 |
|---|---|
| 과세 기준일 | 매년 6월 1일 |
| 납부 고지서 발송 | 11월 말 |
| 납부 기간 | 12월 1~15일 |
| 분납 신청 기한 | 납부 기한 이전 |
재산세와 종부세 차이
재산세는 지방세로 7월(1/2)·9월(1/2) 납부합니다. 종부세는 국세로 12월에 납부하며, 재산세 중 종부세 과세 부분은 이중과세를 방지하기 위해 공제됩니다.
| 구분 | 재산세 | 종부세 |
|---|---|---|
| 세금 종류 | 지방세 | 국세 |
| 납부 시기 | 7월, 9월 | 12월 |
| 과세 기준 | 모든 부동산 | 고가 부동산 |
| 과세 방식 | 물건별 개별 과세 | 인별 합산 과세 |
자주 묻는 질문
종부세는 공시가격 기준인가요, 시세 기준인가요?
종합부동산세는 공시가격(공시 시가)을 기준으로 과세됩니다. 공시가격은 시세보다 낮으며, 매년 4월 국토교통부 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 확인할 수 있습니다. 공시가격에서 기본공제(1주택 12억, 다주택 9억)를 차감한 금액이 과세표준입니다.
서울 아파트 공시가격 13억이면 종부세가 얼마인가요?
1세대 1주택자 기준, 기본공제 12억을 차감하면 과세표준은 1억원입니다. 1억 × 0.5% = 50만원이 산출세액입니다. 여기서 재산세 공제분을 빼면 실납부액은 더 줄어들 수 있습니다. 10년 보유 시 장기보유공제 20% 적용으로 40만원 수준이 됩니다.
배우자 공동명의면 종부세가 줄어드나요?
공동명의로 하면 각자의 지분에 따라 공시가격이 나뉘어 과세되므로, 각자 9억원(단독 소유 기준) 공제를 받아 1인 소유 대비 종부세가 크게 줄어드는 경우가 많습니다. 단, 1세대 1주택 고령자·장기보유 공제는 단독 소유 시만 적용됩니다.
종부세 납부 기한을 넘기면 어떻게 되나요?
납부 기한(12월 15일)을 넘기면 납부 지연 가산세가 부과됩니다. 미납 세액의 0.022%를 매일 가산세로 부과하며, 2개월 이상 미납 시 3%의 납부 불성실 가산세도 추가됩니다. 500만원 초과분은 납부 기한 전에 분납 신청을 할 수 있습니다.
재산세는 이미 냈는데 종부세도 또 내야 하나요?
재산세는 모든 부동산에 지방세로 부과되고, 종부세는 고가 부동산 보유자에게 국세로 추가 부과됩니다. 이중과세를 방지하기 위해 종부세 계산 시 재산세 납부액 중 일정 부분이 공제됩니다. 따라서 종부세 고지서 금액은 이미 재산세 공제가 반영된 금액입니다.
임대주택 등록 시 종부세 혜택이 있나요?
장기임대주택으로 등록하면 일정 요건 충족 시 합산 배제 혜택을 받을 수 있습니다. 다만 2018년 이후 세법 개정으로 혜택이 대폭 축소되었으며, 의무 임대 기간 10년, 임대료 증가 5% 이하 등 엄격한 조건을 충족해야 합니다. 임대사업자 등록 전 세무사 상담이 필요합니다.
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