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KB시세, 감정가, 실거래가 기준
계산 공식
LTV(%) = 대출금액 ÷ 주택가격 × 100최대 대출 가능액 = 주택가격 × (규제 LTV 한도 ÷ 100)
LTV 공식과 규제지역별 한도 (2026년)
LTV(%) = 대출금액 ÷ 주택가격 × 100
| 지역·조건 | 9억 이하 | 9억 초과 | 5억 주택 한도 |
|---|---|---|---|
| 투기과열지구 | 50% | 40% | 2.5억원 |
| 조정대상지역 | 60% | 50% | 3.0억원 |
| 비규제지역 기본 | 70% | 70% | 3.5억원 |
| 비규제지역 실수요자 | 80% | 70% | 4.0억원 |
LTV vs DSR: 대출 한도를 결정하는 두 규제
| 구분 | LTV | DSR |
|---|---|---|
| 계산 기준 | 주택 가격 | 연 소득 |
| 의미 | 담보가치 대비 대출 비율 | 소득 대비 원리금 상환 비율 |
| 1금융권 한도 | 40~80% | 40% |
| 핵심 | "얼마까지 빌릴 수 있나" | "갚을 능력이 있나" |
KB시세 vs 감정가 — 어떤 기준을 쓰나?
은행은 KB시세, 감정가, 공시지가 중 낮은 값을 담보 기준으로 씁니다.
- 시중 아파트: KB시세가 주로 사용
- 빌라·단독: 감정가가 KB시세보다 낮게 산정되는 경우 많음
- 실거래가가 KB시세보다 높더라도 KB시세 기준 LTV 적용
자주 묻는 질문
투기과열지구는 어디인가요?
2026년 기준 투기과열지구는 서울 전역(25개 구), 경기 과천, 광명, 하남, 성남 분당구, 인천 연수·남동·서구 일부 등입니다. 지정 현황은 정부 정책에 따라 변동될 수 있으므로 국토교통부 토지이음 또는 은행 방문 시 최신 현황을 확인하세요.
LTV 한도와 실제 대출 한도가 다른 이유는?
LTV는 담보 기준 최대 한도이지만, DSR(연 소득의 40% 이내 상환) 규제와 은행별 신용 심사가 추가로 적용됩니다. 예를 들어 7억 주택 LTV 70% = 4.9억 한도지만, 연 소득이 5,000만원이면 DSR 40% 기준 실제 한도는 약 3.5억원에 그칠 수 있습니다.
전세 대출도 LTV 규제를 받나요?
전세자금대출은 LTV 규제가 아닌 별도 규정을 적용합니다. 일반적으로 전세금의 80% 이내이며, 한국주택금융공사(HUG) 보증의 경우 전세금의 최대 80%까지 대출이 가능합니다. 신규 전세자금대출도 DSR 규제 대상입니다.
LTV를 낮추면 금리 우대를 받을 수 있나요?
네. 대부분의 은행에서 LTV 비율이 낮을수록 금리 우대를 제공합니다. LTV 60% 이하 대출 시 최대 0.1~0.3%p 금리 우대가 가능한 상품이 있습니다. 실수요자 우대 금리를 합치면 0.3~0.5%p까지 혜택이 커질 수 있습니다.
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