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국토교통부 공시가격 기준 (주택은 주택공시가격, 토지는 개별공시지가)
계산 공식
종부세 = 과세표준 × 세율 × (1 - 장기보유공제율) | 과세표준 = (공시가격 - 공제액) × 60%농어촌특별세 = 종부세 × 20% | 총 납부세액 = 종합부동산세 + 농어촌특별세
종합부동산세 납부 대상과 기준
종합부동산세는 일정 기준을 초과하는 주택·토지 보유자에게 매년 부과하는 국세입니다. 매년 6월 1일 기준 보유 여부로 과세하며, 12월 1~15일에 납부합니다. 고지서는 11월 말 발송됩니다.
2026년 기본 공제액
| 구분 | 기본 공제액 | 비고 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택자 | 12억 원 | 세대 전체가 해당 주택 1채만 보유 |
| 일반 (2주택 이하) | 9억 원 | 합산 공시가격 기준 |
| 토지 종합합산 | 5억 원 | 나대지·잡종지 등 |
| 토지 별도합산 | 80억 원 | 영업용 건물 부속토지 등 |
2026년 세율 구조 (주택)
1~2주택 일반세율
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 3억 이하 | 0.5% |
| 3억 ~ 6억 | 0.7% |
| 6억 ~ 12억 | 1.0% |
| 12억 ~ 25억 | 1.3% |
| 25억 ~ 50억 | 1.5% |
| 50억 ~ 94억 | 2.0% |
| 94억 초과 | 2.7% |
3주택 이상 중과세율
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 3억 이하 | 1.2% |
| 3억 ~ 6억 | 1.6% |
| 6억 ~ 12억 | 2.2% |
| 12억 ~ 25억 | 3.6% |
| 25억 초과 | 5.0% |
과세표준 계산 방법
과세표준 = (공시가격 합계 - 기본공제) × 공정시장가액비율(60%)
공정시장가액비율은 2024년 이후 60%로 고정되었습니다.
세액공제 (1세대 1주택자)
| 공제 종류 | 공제율 | 적용 조건 |
|---|---|---|
| 장기보유공제 | 20% | 5년 이상 보유 |
| 장기보유공제 | 40% | 10년 이상 보유 |
| 장기보유공제 | 50% | 15년 이상 보유 (1주택자 한정) |
| 고령자·장기보유 중복 | 최대 80% | 고령자 공제와 합산 |
실제 계산 예시
예시 1: 1세대 1주택자, 공시가격 15억원, 10년 보유
- 기본공제: 12억원
- 과세 대상: 15억 - 12억 = 3억원
- 과세표준: 3억 × 60% = 1억 8,000만원
- 세율: 0.5% (3억 이하)
- 종부세: 1억 8,000만원 × 0.5% = 90만원
- 장기보유공제(40%): 90만원 × 60% = 54만원
- 농어촌특별세(20%): 54만원 × 20% = 10.8만원
- 총 납부: 64.8만원
- 기본공제: 9억원
- 과세 대상: 20억 - 9억 = 11억원
- 과세표준: 11억 × 60% = 6억 6,000만원
- 세율: 구간별 누진 적용
- 종부세 합계: 420만원
- 농어촌특별세: 84만원
- 총 납부: 504만원
공시가격 확인 방법
국토교통부 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 확인하세요. 아파트·연립은 '공동주택공시가격', 단독주택은 '개별단독주택공시가격'을 조회합니다. 매년 4월 공시됩니다.
자주 묻는 질문
종부세는 공시가격 몇 억원부터 내나요?
1세대 1주택자는 공시가격 12억원 초과부터, 2주택 이하 일반은 합산 공시가격 9억원 초과부터 납부합니다. 예를 들어 아파트 공시가격 10억원이면 1주택자는 납부 대상이 아니고, 2주택자는 (합산 공시가격 기준으로) 9억원 초과 여부를 판단합니다.
재산세와 종합부동산세는 어떻게 다른가요?
재산세는 모든 부동산 보유자에게 부과되는 지방세(7월·9월 납부)이고, 종부세는 고가 부동산 보유자에게 추가로 부과되는 국세(12월 납부)입니다. 중복 과세를 방지하기 위해 재산세로 납부한 금액은 종부세에서 공제됩니다(재산세 세액공제).
1세대 1주택자 공제 혜택은 어떻게 받나요?
기본공제 12억원 적용 외에, 5년 이상 보유 시 20% 장기보유공제, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%까지 추가 공제됩니다. 만 60세 이상 고령자 공제(10~30%)와 중복 적용하면 최대 80%까지 공제 가능합니다. 일시적 2주택(이사 목적 등)은 일정 요건 충족 시 1주택자로 인정됩니다.
종부세 납부 기간과 방법은?
매년 12월 1일~12월 15일에 납부합니다. 납부 고지서는 11월 말 발송됩니다. 납부는 홈택스(hometax.go.kr), 은행 납부, 자동이체 등으로 가능합니다. 세액이 250만원을 초과하면 분납(2회)도 가능합니다.
3주택 이상 중과세율은 얼마나 높나요?
3주택 이상 보유자는 일반세율(0.5~2.7%) 대신 중과세율(1.2~5.0%)이 적용됩니다. 예를 들어 과세표준 3억원 이하 구간이 일반 0.5%에서 중과 1.2%로 2.4배 높아집니다. 과세표준 25억원 초과는 최고 5.0%까지 부과됩니다.