전월세 계산기

전월세 전환율이란?

전월세 전환율은 전세 계약을 월세 계약으로 또는 월세 계약을 전세 계약으로 전환할 때 적용되는 이자율입니다. 2026년 현재 법정 전월세 전환율은 연 4%로 고시되어 있습니다.

법적 근거

주택임대차보호법 제7조의2에 따라 전월세 전환 시 다음 기준을 따라야 합니다:

전월세 전환율 = 한국은행 기준금리 + 3.5% (상한)
2026년 기준: 연 4%

임대인과 임차인 간 합의가 없는 경우 법정 전환율이 자동으로 적용되므로, 계약 전 반드시 확인이 필요합니다.

전월세 전환 계산 방법

1. 전세 → 월세 환산

전세금에서 일부를 보증금으로 남기고 나머지를 월세로 전환할 때:

월세 = (전세금 차액 × 전환율) ÷ 12개월

예시: 전세 2억원을 보증금 1억원 + 월세로 전환

• 차액: 1억원
• 월세 = 1억 × 4% ÷ 12 = 약 33.3만원

2. 월세 → 전세 환산

월세를 전세금으로 전환할 때:

전세금 차액 = (월세 × 12개월) ÷ 전환율

예시: 월세 60만원을 전세로 전환

• 전세금 = 60만 × 12 ÷ 4% = 1억 8천만원

전월세 전환 시 주의사항

1. 전환율 확인

• 법정 전환율(4%)보다 높은 요율은 무효
• 계약서에 명시된 전환율 우선 적용
• 미명시 시 법정 전환율 자동 적용

2. 보증금 범위

전세에서 월세로 전환 시:

• 최소 보증금: 월세 × 2개월 이상 권장
• 보증금이 너무 적으면 임대인의 담보가 부족

• 주택 가격의 80% 이하 권장
• 전세금이 주택 가격에 근접하면 위험 증가

3. 시장 상황 고려

• 전세 시장 하락기: 전세 유지가 유리
• 전세 시장 상승기: 월세 전환 고려
• 금리 상승기: 전세 부담 증가, 월세 고려
• 금리 하락기: 전세가 유리할 수 있음

실제 사례 비교

케이스 1: 전세 2억원 주택

케이스 2: 월세 70만원 (보증금 5천만원)

전월세 선택 가이드

전세가 유리한 경우

✅ 목돈 여유가 있는 경우 ✅ 장기 거주 예정 (2년 이상) ✅ 전세 시장이 안정적이거나 상승 중 ✅ 금리가 낮아 대출 부담이 적을 때 ✅ 월세 부담을 피하고 싶을 때

월세가 유리한 경우

✅ 목돈 마련이 어려운 경우 ✅ 단기 거주 예정 (1년 미만) ✅ 전세 시장 하락 우려 ✅ 금리가 높아 대출 이자 부담이 클 때 ✅ 자금을 투자하여 수익률이 전환율보다 높을 때

절약 팁

1. 협상 포인트

전세 → 월세 전환 시:

• "법정 전환율 4% 적용" 명시 요청
• 보증금을 최대한 높게 설정하여 월세 낮추기
• 월세 선불(6개월~1년) 시 할인 협상

• 전세금 인상폭 협상
• 중개수수료 절감 (재계약 시)

2. 시기 선택

• 비수기(6~8월): 임대인이 협상에 응할 가능성 높음
• 계약 만료 2~3개월 전: 여유 있게 협상
• 이사철(2~3월) 피하기: 임대인 우위 시장

3. 비용 절감

• 전세자금대출 이자 계산기로 대출 이자 비교
• 갭투자 수익 계산기로 투자 수익률 분석
• 취득세 계산기로 주택 구매 비용 비교

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 법정 전월세 전환율 4%는 언제까지 적용되나요?

A: 2026년 현재 연 4%가 적용되며, 정부 고시에 따라 변경될 수 있습니다. 전환율은 한국은행 기준금리 + 3.5%를 상한으로 하며, 매년 1회 조정됩니다. 계약 시점의 전환율이 적용되므로 최신 고시를 확인하세요.

Q2. 전월세 전환 시 중개수수료를 또 내야 하나요?

A: 기존 임대차 계약을 유지하면서 전월세만 전환하는 경우 중개수수료가 발생하지 않습니다. 다만 계약서를 새로 작성하는 경우 확정일자 재신청은 필요합니다. 임대인 변경 등으로 완전히 새로운 계약이 되면 중개수수료가 발생할 수 있습니다.

Q3. 전세에서 월세로 전환하면 세금이 달라지나요?

A: 임차인에게는 세금 차이가 없습니다. 다만 임대인은 월세 소득에 대해 종합소득세를 납부해야 하므로, 임대인이 세금 부담을 이유로 전환율을 높이려 할 수 있습니다. 이 경우에도 법정 전환율 4%를 초과할 수 없습니다.

Q4. 보증금을 얼마나 남겨야 안전한가요?

A: 일반적으로 월세 × 2~3개월 이상의 보증금을 권장합니다. 보증금이 너무 적으면 임대인의 담보가 부족하여 월세 연체 시 위험할 수 있습니다. 또한 주택 가격의 70%를 넘지 않도록 주의하세요.

Q5. 전월세 전환을 거부할 수 있나요?

A: 네, 전월세 전환은 양 당사자의 합의가 필요합니다. 임대인 또는 임차인 중 한쪽이 원하지 않으면 전환이 불가능합니다. 다만 계약 갱신 시 조건 변경은 가능하므로, 갱신 거절 사유가 있다면 새로운 조건으로 재계약할 수 있습니다.

Q6. 전월세 전환 후 다시 전환할 수 있나요?

A: 계약 기간 중에는 양 당사자 합의가 있어야 재전환이 가능합니다. 계약 갱신 시점에는 다시 전월세 조건을 변경할 수 있으며, 이때에도 법정 전환율이 적용됩니다. 빈번한 전환은 계약 안정성을 해치므로 신중히 결정하세요.

Q7. 전환율 4%보다 낮게 계약할 수 있나요?

A: 네, 전환율 4%는 상한선이므로 더 낮은 전환율로 합의하는 것은 가능합니다. 예를 들어 연 3%로 합의하면 월세가 더 낮아집니다. 다만 임대인이 동의해야 하므로 협상이 필요합니다.

Q8. 전세금이 오르면 전환율도 달라지나요?

A: 전환율은 전세금 금액과 무관하게 법정 기준(4%)이 적용됩니다. 다만 전세금이 오르면 같은 전환율이라도 월세 금액이 증가합니다. 예를 들어 전세금이 2억에서 2억 5천으로 오르면, 5천만원 차액에 대한 월세가 추가로 발생합니다.