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건물이 들어서는 땅의 면적
건물이 차지하는 바닥 면적 (1층 기준, 건폐율 계산용)
각 층 바닥면적의 합 (지하층 포함 여부는 용적률 기준 확인)
층수 입력 시 층당 면적을 자동 계산
층수와 함께 입력하면 연면적 자동 계산
계산 공식
건폐율(%) = 건축면적 / 대지면적 × 100 / 용적률(%) = 연면적 / 대지면적 × 100건폐율은 건물 바닥 면적이 대지를 얼마나 차지하는지, 용적률은 전체 연면적이 대지 대비 얼마나 되는지를 나타냅니다.
건폐율·용적률 계산 공식
건폐율(%) = 건축면적 ÷ 대지면적 × 100 용적률(%) = 연면적 ÷ 대지면적 × 100
건축면적은 건물 1층 바닥면적(돌출 부분 포함), 연면적은 지상 각 층 바닥면적의 합계입니다.
건폐율 vs 용적률 차이 한눈에 보기
| 구분 | 건폐율 | 용적률 |
|---|---|---|
| 개념 | 건물이 땅을 얼마나 덮는가 (평면) | 건물이 얼마나 높이 쌓이는가 (입체) |
| 공식 | 건축면적 ÷ 대지면적 × 100 | 연면적 ÷ 대지면적 × 100 |
| 규제 목적 | 녹지·채광·통풍 확보 | 도심 과밀화 방지 |
| 영향 요소 | 1층 바닥 면적 | 전체 층수 × 각 층 면적 |
| 낮을수록 | 건물 간격 넓고 쾌적 | 층수 낮아 고밀도 불가 |
용도지역별 건폐율·용적률 법정 기준 (국토계획법 시행령)
| 용도지역 | 건폐율 한도 | 용적률 한도 |
|---|---|---|
| 제1종 전용주거 | 50% 이하 | 100% 이하 |
| 제2종 전용주거 | 50% 이하 | 150% 이하 |
| 제1종 일반주거 | 60% 이하 | 200% 이하 |
| 제2종 일반주거 | 60% 이하 | 250% 이하 |
| 제3종 일반주거 | 50% 이하 | 300% 이하 |
| 준주거지역 | 70% 이하 | 500% 이하 |
| 근린상업 | 70% 이하 | 900% 이하 |
| 일반상업 | 80% 이하 | 1,300% 이하 |
| 준공업 | 70% 이하 | 400% 이하 |
| 자연녹지 | 20% 이하 | 100% 이하 |
실제 계산 예시
예시: 대지 300㎡, 건축면적 150㎡, 3층 건물(층당 150㎡)
- 건폐율 = 150 ÷ 300 × 100 = 50% (1종 전용주거지역 기준 내)
- 연면적 = 150 × 3 = 450㎡
- 용적률 = 450 ÷ 300 × 100 = 150% (2종 전용주거지역 기준 내)
재건축·재개발 사업성과 용적률
재건축 사업성은 현재 용적률과 허용 용적률의 차이로 결정됩니다. 그 차이가 클수록 추가 세대를 분양해 공사비를 충당할 수 있습니다.
- 업계에서는 일반주거지역 기준 용적률 160~180% 이하를 재건축 사업성의 분기점으로 봅니다.
- 현재 용적률이 이미 240% 이상이면 재건축 수익 창출이 어렵습니다.
- 2026년 서울시 재건축 규제 완화로 일부 단지는 기존 허용 용적률보다 상향된 용적률 적용이 가능합니다.
건폐율 계산 시 면적 산정 주의사항
건축면적에서 제외되는 항목
- 지하층: 건축면적 불포함
- 필로티(1층 기둥 공간): 개방된 필로티는 건축면적 제외 가능
- 발코니: 외벽 기준 1.5m 이하 돌출 부분
용적률 연면적에서 제외되는 항목
- 지하층 면적 전체
- 지상층 주차장 용도 면적
- 초고층 건물 피난 안전구역
용도지역 확인 방법
1. 토지이음(eum.go.kr): 주소 입력 → 용도지역·지구·구역 즉시 확인 (가장 간편) 2. 국토정보플랫폼(map.ngii.go.kr): 지적도 함께 확인 3. 등기부등본·토지대장: 용도지역 기재됨 4. 해당 시·군·구청 건축과: 직접 문의 (조례 기준 확인)
정확한 건폐율·용적률 산정과 건축 가능 여부 확인은 건축사 또는 지자체 건축과 상담을 권장합니다.
자주 묻는 질문
건폐율과 용적률의 차이가 뭔가요?
건폐율은 '건물이 땅을 얼마나 덮느냐(평면적 개념)', 용적률은 '건물이 얼마나 높이 쌓이느냐(입체적 개념)'입니다. 건폐율이 낮아도 용적률이 높으면 좁은 면적에 고층 건물을 지을 수 있습니다. 반대로 건폐율이 높고 용적률이 낮으면 넓고 낮은 건물이 됩니다.
연면적에 지하층이 포함되나요?
용적률 산정 시 지하층 면적은 일반적으로 제외됩니다. 다만 일부 용도(주차장 등)에 따라 다를 수 있습니다. 건축법상 정확한 연면적 산정 기준은 지자체 건축과 또는 건축사에게 확인하세요.
건폐율·용적률이 법정 기준을 초과하면 어떻게 되나요?
건폐율 또는 용적률이 법정 한도를 초과하면 건축 허가를 받을 수 없습니다. 이미 지어진 건물이 초과된 경우 위반 건축물로 처리되어 이행강제금이 부과될 수 있습니다.
300평 대지에 몇 평짜리 집을 지을 수 있나요?
300평 = 약 991㎡. 제1종 일반주거지역(건폐율 60%, 용적률 200%) 기준으로: 건축면적 최대 594.6㎡(약 180평), 연면적 최대 1,982㎡(약 600평)까지 가능합니다. 단, 일조권·도로사선 등 추가 제한이 있을 수 있습니다.
용도지역은 어디서 확인하나요?
토지이음(eum.go.kr) 또는 국토정보플랫폼에서 주소를 입력하면 해당 토지의 용도지역·지구를 확인할 수 있습니다. 등기부등본, 토지대장에도 용도지역이 기재됩니다.
건폐율 60% 용적률 250% 땅에 5층 건물은 가능한가요?
가능 여부는 대지면적과 층당 면적에 달려 있습니다. 예: 대지 200㎡에 각 층 100㎡로 5층 짓는다면 건폐율 50%(기준 이내), 용적률 250%(기준 내) — 가능합니다. 단, 일조·도로 사선 제한, 높이 제한 등 별도 기준이 적용될 수 있습니다.