세전 연간 소득 (근로소득 + 사업소득 등)
주택담보대출 원금 + 이자 월 상환액
신용대출, 카드론 등 기타 부채 연간 이자만 (원금 제외)
계산 공식
DTI(%) = (주담대 연간 원리금 + 기타 대출 연간 이자) / 연간 소득 × 100주택담보대출 원리금(원금+이자)과 기타 대출 이자의 합을 연간 소득으로 나눠 백분율로 표현합니다.
DTI란?
DTI(Debt To Income, 총부채상환비율)는 연간 소득 대비 부채 상환액의 비율입니다. 주택담보대출 심사 시 대출 가능 금액을 결정하는 핵심 지표로 활용됩니다. 금융기관은 이 비율을 기준으로 차주의 상환 능력을 판단하며, 규제 지역별로 상이한 한도를 적용하고 있습니다.
DTI 계산 공식
DTI(%) = (연간 주택담보대출 원리금 + 기타 부채 연간 이자) / 연간 소득 × 100
- 주택담보대출 원리금: 원금 상환액 + 이자 상환액 (전액)
- 기타 부채: 신용대출·카드론·학자금 대출 등의 이자만 포함 (원금 제외)
- 연간 소득: 근로소득·사업소득·임대소득 등 과세 소득 합산
DTI와 DSR의 차이
| 항목 | DTI | DSR |
|---|---|---|
| 주택담보대출 | 원금 + 이자 | 원금 + 이자 |
| 기타 대출 | 이자만 | 원금 + 이자 |
| 규제 강도 | 보통 | 강함 (DSR이 더 엄격) |
| 은행권 상한 | 지역별 40~60% | 40% (은행권 기준) |
DTI 규제 기준 (2026년 기준)
| 지역 | DTI 한도 |
|---|---|
| 투기지역·투기과열지구 | 40% |
| 조정대상지역 | 50% |
| 비규제지역 | 60% |
상세 계산 예시
예시 1 — 연봉 5천만원, 주담대만 있는 경우
연봉 5,000만원, 주담대 월 상환 120만원, 기타 이자 없음:
- 연간 주담대 원리금 = 120만원 × 12 = 1,440만원
- 기타 이자 = 0원
- DTI = 1,440만원 / 5,000만원 × 100 = 28.8%
- 투기과열지구(40% 기준), 조정대상지역(50%), 비규제지역(60%) 모두 대출 가능
예시 2 — 연봉 6천만원, 복합 대출이 있는 경우
연봉 6,000만원, 주담대 월 상환 200만원, 신용대출 연 이자 120만원:
- 연간 주담대 원리금 = 200만원 × 12 = 2,400만원
- 기타 이자 = 120만원
- 연간 부채 합계 = 2,520만원
- DTI = 2,520만원 / 6,000만원 × 100 = 42.0%
- 투기과열지구(40%) 초과 → 불가, 조정대상지역(50%) 가능, 비규제지역(60%) 가능
예시 3 — 최대 대출 한도 역산
투기과열지구(DTI 40%), 연봉 5,000만원, 신용대출 연 이자 60만원인 경우:
- 연간 허용 부채 = 5,000만원 × 40% = 2,000만원
- 기타 이자 차감 = 2,000만원 - 60만원 = 1,940만원 (주담대 연간 원리금 최대)
- 주담대 월 상환 한도 = 1,940만원 / 12 = 약 161만원/월
- 30년 만기, 금리 4% 역산 시 대출 가능 금액 ≈ 약 3억 3,000만원
LTV(주택담보인정비율)와의 관계
DTI는 소득 기반 지표이고, LTV는 담보물 가치 기반 지표입니다. 실제 대출 한도는 DTI와 LTV 중 낮은 기준을 따릅니다.
| 지역 | LTV 한도 | DTI 한도 |
|---|---|---|
| 투기과열지구 (1주택 이상) | 40~60% | 40% |
| 조정대상지역 | 50~70% | 50% |
| 비규제지역 | 70~80% | 60% |
DTI 개선 방법
1. 소득 증빙 확대: 부업·임대소득·배당소득 등 추가 소득을 합법적으로 증빙하면 DTI가 낮아집니다. 2. 기타 대출 상환: 신용대출, 카드론 잔액을 줄이면 기타 이자가 감소해 DTI가 개선됩니다. 3. 대출 기간 연장: 원리금균등상환 방식에서 만기를 늘리면 월 상환액이 줄어 DTI가 낮아집니다. 4. 공동 차주 활용: 배우자를 공동 차주로 등록하면 소득 합산이 가능합니다. (단, 배우자의 부채도 합산됩니다.)
실수요자 예외 규정
생애 최초 주택 구매자, 무주택 실수요자의 경우 DTI 한도가 일부 완화될 수 있습니다. 또한 정책 모기지 상품(보금자리론, 적격대출 등)은 별도 기준이 적용되므로 한국주택금융공사(HF)에 문의하는 것이 좋습니다.
주의사항
- DTI·DSR 기준은 정부 정책에 따라 수시로 변경됩니다. 실제 대출 신청 전 금융감독원 또는 해당 금융기관에서 최신 기준을 반드시 확인하세요.
- 이 계산기는 참고용 추정치이며, 금융기관 심사 결과와 다를 수 있습니다.