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세전 연소득 (근로소득·사업소득 등 합산)
현재 상환 중인 모든 대출(주담대·신용대출·카드론 등)의 연간 원리금 합산
DSR(총부채원리금상환비율) 계산 방법
DSR(Debt Service Ratio)은 모든 대출의 연간 원리금 합계가 연소득 대비 몇 %인지 나타내는 지표입니다. 2022년 7월부터 총 대출액 1억원 초과 시 전면 적용되고 있습니다.
DSR(%) = 연간 총 원리금 상환액 ÷ 연간 소득 × 100
DSR 한도 기준 (2026년)
| 금융기관 | DSR 한도 | 비고 |
|---|---|---|
| 은행권 (1금융권) | 40% | 시중은행·인터넷은행 |
| 2금융권 | 50% | 저축은행·카드사·보험·캐피탈 |
DSR에 포함되는 부채 종류
포함 항목: 주택담보대출, 신용대출, 카드론, 자동차 할부, 학자금 대출, 마이너스 통장(인출 사용 분), 전세자금대출
제외 또는 별도 취급 항목: 전세보증금 반환보증, 일부 정책금융 상품, 사업자 대출(일부)
연 소득별 DSR 40% 기준 월 상환 한도
| 연 소득 | 연간 한도 | 월 한도 |
|---|---|---|
| 3,000만원 | 1,200만원 | 100만원 |
| 5,000만원 | 2,000만원 | 167만원 |
| 7,000만원 | 2,800만원 | 233만원 |
| 1억원 | 4,000만원 | 333만원 |
스트레스 DSR (2024년 도입)
2024년부터 금리 상승 위험을 반영한 가산 금리(스트레스 금리)를 적용합니다. 실제 대출 금리에 스트레스 금리(0.38~1.5%p)를 더해 DSR을 계산하므로, 이 계산기로 계산한 한도보다 실제 대출 한도가 낮을 수 있습니다.
스트레스 DSR 단계별 적용:
- 1단계(2024.2): 스트레스 금리 0.38%p 가산
- 2단계(2024.9): 주담대 0.75%p, 신용대출 0.75%p 가산
- 3단계(2025~): 추가 확대 예정
DSR 초과 시 대안
1. 정책모기지로 전환 (디딤돌·특례보금자리론 등 DSR 제외 상품) 2. 대출 기간 연장 → 월 상환액 감소 → DSR 낮아짐 3. 기존 소액 대출 먼저 상환 (카드론·소비자금융 원리금 제거) 4. 2금융권 활용 (DSR 한도 50%지만 금리 높음)
자주 묻는 질문
DSR 40%가 넘으면 무조건 대출이 안 되나요?
은행권은 DSR 40% 초과 시 원칙적으로 대출이 어렵지만, 정책모기지(디딤돌·특례보금자리·버팀목 등)는 DSR 규제에서 제외됩니다. 2금융권은 50%까지 허용됩니다. 예를 들어 연 소득 5,000만원인 사람의 연간 원리금이 2,200만원이면 DSR 44%로 은행 대출은 어렵지만 저축은행에서는 가능할 수 있습니다.
DTI와 DSR의 차이는 무엇인가요?
DTI는 주담대 원리금 + 기타 대출 이자만 반영하지만, DSR은 모든 대출의 원금+이자를 전부 포함합니다. 예를 들어 신용대출 1,000만원이 있을 때, DTI는 이자(연 60만원 가정)만 분자에 포함하지만 DSR은 원금+이자(연 약 400만원) 전부가 포함됩니다. 같은 조건에서 DSR이 DTI보다 항상 높게 나옵니다.
연 소득 산정 기준이 무엇인가요?
근로소득자는 원천징수영수증 세전 소득, 자영업자는 종합소득세 신고 소득, 프리랜서·프리랜서는 사업소득이 기준입니다. 임대소득·금융소득도 합산 가능한 경우가 있으나 금융기관마다 다릅니다. 배우자 소득도 공동 차주로 신청 시 합산할 수 있어 한도가 늘어납니다.
연봉 6,000만원이면 DSR 40% 기준 최대 대출이 얼마인가요?
연간 한도 = 6,000만원 × 40% = 2,400만원(월 200만원). 기존 대출 없는 경우 금리 4%, 30년 기준으로 역산하면 약 4억 2,000만원. 금리 5%라면 약 3억 7,000만원. 기존에 신용대출 원리금이 연 500만원 있다면 주담대 한도는 그만큼 줄어 약 3억 2,000만원 내외가 됩니다.
스트레스 DSR이 도입되면 실제 대출 한도가 얼마나 줄어드나요?
스트레스 DSR은 실제 대출 금리에 0.38~1.5%p를 더해 계산합니다. 예를 들어 금리 4%에 스트레스 금리 0.75%p 적용 시 4.75%로 계산. 3억원, 30년 기준으로 4% 금리에서는 DSR이 약 34%지만, 스트레스 DSR 기준으로는 약 37%로 올라갑니다. 소득 대비 여유가 작다면 한도가 수천만원 줄어들 수 있습니다.